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博弈根据是否可以达成具有约束力的协议分为合作博弈和非合作博弈。
合作博弈亦称为正和博弈，是指博弈双方的利益都有所增加，或者至少是一方的利益增加，而另一方的利益不受损害，因而整个社会的利益有所增加。合作博弈研究人们达成合作时如何分配合作得到的收益，即收益分配问题。合作博弈采取的是一种合作的方式，或者说是一种妥协。妥协其所以能够增进妥协双方的利益以及整个社会的利益，就是因为合作博弈能够产生一种合作剩余。这种剩余就是从这种关系和方式中产生出来的，且以此为限。至于合作剩余在博弈各方之间如何分配，取决于博弈各方的力量对比和技巧运用。因此，妥协必须经过博弈各方的讨价还价，达成共识，进行合作。在这里，合作剩余的分配既是妥协的结果，又是达成妥协的条件。
合作博弈强调的是集体主义，团体理性(collective rationality)，是效率、公平、公正；
是研究人们达成合作时如何分配合作得到的收益，即收益分配问题。而非合作博弈是研究人们在利益相互影响的局势中如何选决策使自己的收益最大，即策略选择问题。
博弈论案例 分析
从博弈论看房地产市场的走势
由于信贷不断收紧，成交量低迷导致回款速度慢，资金链压力很大，房地产商已经处于囚徒困境中，开发商的态度是：“不过至少目前为止，我们还没有做好在售楼盘降价的准备，业内人士一起交流，这点共识是一致的：只要有一家公司明显降价，就像坐大堤一样，很快就会争先降价，也就是恐慌性抛盘。所以，现阶段绝对不会，也不会产生这种情况出现的！”
实际上每个开发商都有降价和不降价的选择：如果大家都不降价，就可以顺应大家买涨不买跌的心态，以很慢的速度回笼资金，等到将来可能的调控放松，还有可能获得极大利润；如果大家都降，都能回笼中等数量的资金，但市场陷入相互杀价；如果有的降价有的坚持原价，降价的能快速脱身，不降价的可能破产，每个人内心都希望自己快速销售，其他人维持住市场价格。对于个体而言，无论同行如何操作，自己最优的选择都是降价。每个人都是理性的，都会选择对自己风险最小，收益最大的策略，开发商所提到的口头协定难以长期坚持，最后必然会达到纳什均衡。
纳什均衡是指这样一种均衡：在这一均衡中，每个博弈参与人都确信，在给定其他参与人战略决定的情况下，他选择了最优战略以回应对手的战略，虽然这一战略可能违背整体利益。”也就是说，所有人的战略都是最优的。而讲解“纳什均衡”的最著名的案例就是“囚徒的困境”。
地方政府也面临一种博弈：一是在当前状况下继续卖地，最好的收益是以后市场重新火爆可以短期内有大量收入，但风险是信贷不足导致收入缩水，以及错过推出房产税的最佳时机；二是开征房产税，好处是可以得到稳定的税源，还可以趁房价高顺应民意制定高税率，缺点是开征房产税（不是上海的低税率房产税）后就没有可能的大量卖地收入。
将二者结合起来看，开发商降价后地方政府难以卖地，策略一的可能收益减小，策略二成为最优选择，地价持续低迷后会出现地方政府主动要求参与房产税试点的状况。
说到底，楼市中的每一个参与者都会选择对自己最有利的策略，这就要求参与者对市场信息有准确而充分的掌握。
